Руководство для начинающих инвесторов. Как инвестировать в недвижимость

Многочисленные социологические опросы свидетельствуют, что большинство наших граждан вкладывать свой капитал предпочитают в недвижимость. Они считают, что это самый прибыльный и, главное, надежный вид инвестирования.

Так ли это или нет, давайте разберемся, а заодно рассмотрим, какие способы вложения денег в недвижимость являются наиболее популярными в России.

Приобретение жилой/нежилой недвижимости - 1 место

Сдавать в аренду можно как коммерческую, так и жилую недвижимость. Этот процесс можно начать с комнаты. Она будет стоить значительно дешевле полноценной квартиры (в столице примерно 50 000$). Деньги, вложенные в нее, вернутся ориентировочно лет через 5-10.То есть, доходность инвестиций будет составлять 10-20% в год, что совсем не плохо по современным меркам. А когда ваши затраты окупятся, то комната будет источником постоянного дохода.

Участие в долевом строительстве - 2 место

Что может быть еще проще, чем купить квартиру по относительно низкой цене в строящемся доме, а затем, после окончания работ, ее продать по более высокой цене? Именно так считают наши граждане, и вкладывают свои деньги в воздушные замки, которые надеются через два – три года станут реальными. Некоторым везет, и они в дальнейшем получают доход в размере примерно 15% от стоимости квартиры. Другим не везет, и они остаются без квартиры и без денег, с папками судебных бумаг и большими счетами за услуги адвоката.

Приобретение земли - 3 место

Стоимость земли гораздо меньше стоимости домов. Это понятно, поскольку с ее приобретением и использованием в дальнейшем может возникнуть множество проблем. Во-первых, крайне сложно выбрать подходящий участок земли. Во-вторых, его необходимо приватизировать, а это дополнительные расходы и риски. В-третьих, хорошие деньги за него можно получить только от его перепродажи под строительство. Однако, есть и преимущество. На содержание земли тратиться не придется.

Вы можете также купить участок земли за рубежом. Для этого достаточно 15 000$. Но на получение быстрой прибыли рассчитывать не стоит. Выгоднее приобрести землю сейчас, а когда-нибудь в будущем ее продать, когда начнется очередная строительная лихорадка.

Приобретение жилищных сертификатов - 4 место

Жилищный сертификат – документ, подтверждающий право его владельца на конкретное количество квадратных метров в еще строящемся доме. Покупаете Вы сертификат за одну цену, а продать его, по окончанию работ можете за большую. То есть, схема аналогична долевому строительству. Объемы лишь разные. Покупать целую квартиру совсем не обязательно, можно ограничиться даже одним квадратным метром.

Инвестиции в закрытые ПИФы недвижимости - 5 место

В нашей стране закрытые ПИФы недвижимости появились совсем недавно и быстро обрели популярность у народа. Еще бы! Доходность по инвестициям в закрытые ПИФы недвижимости может достигать 100%. Забрать вложенные деньги, правду говоря, и процент по ним вы сможете только после окончания работы фонда, то есть, как минимум три года. Существуют и зарубежные ПИФы недвижимости, которые носят название REIT. Управляющая компания фонда инвестирует капитал вкладчиков в строительство по всему миру, диверсифицируя тем самым свою деятельность. Доходность при этом на уровне 5-7% в год, что достаточно хорошо для заграницы.

Приобретение недвижимости заграницей - 6 место

Стоит недвижимость заграницей ниже, чем в российских столицах. При этом, приобрести ее можно как в кредит на собственные сбережения. Однако весь вопрос в том, стоит ли это делать. С одной стороны – недвижимость может генерировать постоянный доход от сдачи жилья в аренду. С другой стороны – квартиры и дома в Европе становятся дешевле с каждым годом. Как долго эта тенденция продлится – никому неизвестно. Поэтому никаких гарантий нет, что вы впоследствии сможете продать по выгодной для себя цене вашу недвижимость.

Приобретение нежилой и жилой недвижимости

Приобретение нежилой и жилой недвижимости для сдачи в аренду – это достаточно популярный способ вложения денежных средств. он имеет несколько серьезных преимуществ:

  • Надежность

Недвижимость не исчезнет вводно мгновение, в отличие от вложенных в ПИФ денег. С ней вряд ли вообще что-нибудь может случиться, разве что наводнение или пожар. Но и эти риски легко можно устранить, застраховав свою недвижимость.

  • Иммунитет к инфляции

Как известно, инфляция может расти до высоких цифр и на протяжении долгого периода, но вас волновать это не будет, поскольку цена недвижимости будет также расти примерно такими же темпами. То есть, не делая ничего, вы будете иметь доход.

  • Регулярный доход

Ежемесячная плата за сдачу в аренду нежилой и жилой недвижимости будет приносить вам постоянный дополнительный доход.

  • Можно быстро увеличить ликвидность своих вложений

Достаточно в приобретенной квартире сделать ремонт и купить необходимую бытовую технику, что позволит вам сдавать недвижимость по более высокой цене, а следовательно, повысить доходность своих вложений.

Недостатки вложений денег в недвижимость:

  • Большие финансовые вложения

Чтобы купить коммерческую или жилую недвижимость, понадобится достаточно крупная сумма денег. Так, квартира в Москве будет стоить не менее шести миллионов рублей.

  • Недоступность денег на протяжении длительного периода

Арендная плата будет приносить вам неплохой доход, но всю сумму денег, вложенную в недвижимость, забрать сразу вы не сможете. То есть, сделать это быстро не удастся. Для быстрого возвращения денег вам придется комнату, офис или квартиру просто продать, что тоже займет немалое время, сил и деньги.

  • Невысока доходность

Проведем простые расчёты. Допустим, вы приобрели квартиру в Москве за шесть миллионов рублей. Сдача ее в аренду приносит вам ежемесячно 35 тысяч рублей. То есть, за год вы заработаете 420 тысяч рублей. Кажется много, но на самом деле это лишь 7% от суммы инвестиций. Такую же доходность можно получить, разместив свои деньги на депозитном вкладе.

Что же делать, если не хватает денег на покупку недвижимости?

Инвестиции в недвижимость – единственный случай, когда можно взять кредит. То есть, вложить заемные, а не свои средства. И делать это нужно очень осторожно.

Давайте взглянем, что об этом пишет Роберт Кийосаки - известный инвестор и предприниматель.

Золотое Правило:

Ежемесячные платежи по кредиту на покупку недвижимости для сдачи в аренду не должны превышать суммы ежемесячной платы за ее аренду!

Роберт Кийосаки заявляет, что при постоянном соблюдении этого правила ваша доходность вложений в недвижимость для сдачи в аренду бесконечна. Берете ипотеку, приобретаете квартиру, сдаете ее в аренду и арендную плату используете для погашения кредита, а разницу забираете себе. То есть, вы получаете доход, не вложив собственных денег. В идеальном варианте это возможно, но в реальной жизни – нет. Причин много и одна из них - ни один банк не даст кредит, который будет покрывать полную стоимость недвижимости. Обязательно необходимо будет внести первоначальный взнос из собственных денег и совсем немаленький.

Как же получить выгоду в такой непростой ситуации? Совет очень прост и банален: считайте, и еще раз считайте, просчитывайте все варианты, в том числе и варианты неблагоприятного развития ситуации.

Как мы уже считали, квартиру ценой в шесть миллионов рублей сдавать в аренду можно приблизительно за тридцать пять тысяч рублей в месяц. То есть, ежемесячный платеж по кредиту не должен эту сумму превышать. Значит, вам необходимо найти банк, который мог бы предложить вам такие условия кредитования. Скажу вам сразу, сделать это будет очень не просто, поскольку 35 тысяч рублей в месяц – это по современным меркам очень маленький платеж.

Поэтому приготовьтесь сразу к тому, что вам придётся:

  • брать ипотеку на максимальный срок;
  • свою платежеспособность подтверждать множеством документов, чтобы максимально снизить процентную ставку по кредиту;
  • точно рассчитать величину первоначального взноса на покупку недвижимости.

Все ясно с первыми двумя условиями, но с третьим придется серьезно помучиться. Посмотрите внимательно на то, как размер этого взноса влияет на доходность и ежемесячные платежи. Срок кредитования во всех трех случаях – составляет 25 лет.

Размер первоначального взноса

15%

30%

50%

Личные средства, необходимые для инвестирования

900 тысяч рублей

1,8 миллиона рублей

3 миллиона рублей

Размер ежемесячного платежа по кредиту

60 тысяч рублей

47 тысяч рублей

33 тысячи рублей

Арендная плата за месяц

35тысяч рублей

35 тысяч рублей

35 тысяч рублей

Общая сумма вложений

900 тысяч (первоначальный взнос) + (18 миллионов (полная стоимость кредита) -10,5 миллионов (доход от аренды за весь срок)) = 8, 4 миллиона рублей

1,8 миллиона (первоначальный взнос) +(14,1 миллиона (полная стоимость кредита) – 10,5 миллионов (доход от аренды за весь срок)) = 5,4 миллиона рублей

3 миллиона (первоначальный взнос) + (9,9 миллионов (полная стоимость кредита) -10,5 миллионов (доход от аренды за весь срок)) = 2,4 миллиона рублей

Доходность в рублевом эквиваленте

6 миллионов рублей (стоимость квартиры) – 8,4 миллиона рублей (общая сумма вложений) = -2,4 миллиона рублей

6 миллионов рублей (стоимость квартиры) – 5,4 миллиона рублей (общая сумма вложений) = 600 тысяч рублей

6 миллионов рублей (стоимость квартиры) – 2,4 миллиона рублей (общая сумма вложений) = 3,6 миллиона рублей

Вывод

Доходность отрицательная

Несмотря на то, что арендная плата была меньше ежемесячных платежей по кредиту, доходность положительная. Мы смогли сэкономить 600 тысяч рублей на покупке квартиры. С точки зрения экономии – хорошо. С точки зрения инвестирования – не очень.

Этот вариант лучше всего подходит для инвесторов.

Размер первоначального взноса

15%

30%

50%

Личные средства, необходимые для инвестирования

450 тысяч рублей

900 тысяч рублей

1,5 миллиона рублей

Размер ежемесячного платежа

32 тысячи рублей

26,6 тысяч рублей

19 тысяч рублей

Арендная плата за месяц

20 тысяч рублей

20 тысяч рублей

20 тысяч рублей

Общая сумма вложений

450 тысяч (первоначальный взнос) + (5,76 миллионов (полная стоимость кредита) – 3,6 миллиона (доход от аренды за весь срок)) = 2,610 миллионов рублей

900 тысяч (первоначальный взнос) + (4,79 миллионов (полная стоимость кредита) – 3,6 миллиона (доход от аренды за весь период)) = 2,09 миллиона рублей

1,5 миллиона (первоначальный взнос) + (3,42 миллиона (полная стоимость кредита) – 3,6 миллиона (доход от аренды за весь период)) = 1,32 миллиона рублей

Доходность в рублевом эквиваленте

3 миллиона (стоимость квартиры) – 2,610 миллионов (общая сумма вложений) = 390 тысяч рублей

3 миллиона (стоимость квартиры) – 2,09 миллиона (общая сумма вложений) = 910 тысяч рублей

3 миллиона (стоимость квартиры) – 1,32 миллиона (общая сумма вложений) = 1,68 миллиона рублей

Вывод

Неплохой способ сэкономить на покупке квартиры и вложить свои деньги.

Отличный способ сэкономить на покупке квартиры и вложить свои деньги.

Получать прибыль от аренды вы сможете лишь в этом случае. Да, она будет не большой. Всего 1 тысяча рублей в месяц. Но за 15 лет эта сумма вырастет до 180 тысяч рублей.

Поскольку не каждый может приобрести квартиру за такую сумму, я даю еще один расчет (вслед за первой таблицей), где стоимость квартиры – три миллиона рублей при длительности кредитования – 15 лет.

Вам может показаться, что инвестировать деньги выгоднее в дешевые квартиры, чем в более дорогие. Это с одной стороны действительно так, поскольку такие инвестиции окупаются быстрее, и они доступны большему числу людей, да и однокомнатную квартиру продать в последствии можно значительно быстрее, чем трехкомнатную. Но с другой стороны – дорогая квартира, после погашения долга, будет приносить прибыли больше, чем дешевая почти в два раза.

Такие расчеты можно использовать, как для жилой, так и коммерческой недвижимости. Но существует и общая опасность для всех видов недвижимости.

Не существует никаких гарантий, что вы найдете съемщика недвижимости на весь срок погашения кредита или что недвижимость будет простаивать периодически. Следует не забывать, что цены на аренду часто меняются, в зависимости от ситуации в стране. Они могут, как расти, так и падать. Скорее всего, они будут каждый год немного расти – на 4-6%. Но рост цен может носить сезонный характер.

Вывод: приобретение недвижимости в кредит для сдачи в аренду – не самый доходный, но зато очень надежный вид инвестиций.

Участие в долевом строительстве

Это достаточно популярный на протяжении долгого времени инвестиционный инструмент, несмотря на ряд проблем, связанных с ним. А именно – наличие большого числа мошенников, жаждущих отобрать деньги у законопослушных граждан. Его популярность объясняется высокой доходностью. Ведь квартира в доме, который только строится, стоит значительно дешевле квартиры, предлагаемой на рынке вторичного жилья. То есть, инвестор серьезно выигрывает на ценовой разнице. Вернее сказать – может выиграть, поскольку различные риски инвестиций в долевое строительство никто еще не отменял – и новое законодательство в том числе. Рассмотрим эти риски.

Перенос сдачи дома на поздний срок

Перенос сдачи дома происходит по различным причинам, в которых имеется вина как застройщиков, так и подрядчиков. Но от их ошибок страдают чаще всего потребители, поскольку именно они остаются в конечном итоге без квартир и денег. Особенно в случаях, когда в процесс строительства вмешивается администрация города, где дом строится. Она может за задержки застройщика отстранить и на его место поставить нового, у которого нет никаких обязательств перед дольщиками. Деньги он, скорее всего, вернет, но в результате инфляции на них к этому времени не то что квартиру, но даже не купишь и комнату в коммуналке.

 

Как снизить риск?

Риск, конечно, уменьшить можно, но для этого необходимо юридически правильно и грамотно составить договор. В договоре должна быть указана точная, а не примерная дата окончания строительства, причем на застройщика должны начисляться штрафные санкции за каждый день просрочки

Доплата, непредусмотренная договором

Такую доплату требуют почти у 5-10% дольщиков. При этом, как правило, договором она не предусмотрена. Доплата складывается из стоимости тех работ, которые назвать строительством нельзя. Например, отделка жилых помещений. Типа, вы заплатили лишь за возведение стен и будьте добры теперь дайте денег на их отделку.

Как снизить риск?

Проследите, в договоре должно быть указано, что стоимость одного квадратного метра рассчитывается с учетом расходов на строительство и сдачу объекта в эксплуатацию. То есть, в нее включаются:

  • затраты на строительство коробки и простейшую отделку помещения
  • затраты на благоустройство территории вокруг дома
  • затраты на подключение дома к необходимым инженерным сетям
  • затраты на аренду земельного участка на время ведения строительных работ.

Также должна присутствовать фраза, которая подтверждает, что суммы договора, хватить для передачи участнику долевого строительства квартиры и регистрации права собственности им на эту квартиру.

Доплата часто требуется и в случае, когда застройщик, в процессе возведения дома понес убытки. Например, строительные материалы резко подорожали. Такие убытки, должны быть документально подтверждены. Только в этом случае имеет место доплата, и отдавать ее вам придется, особенно, если дом остается не достроенным, поскольку без доплаты дольщиков, дом останется развалинами.

Рекомендация

Прежде всего, перед внесением доплаты соберитесь все дольщики и закажите проведение независимой экспертизы, поскольку именно она позволит вам понять, насколько требования застройщика правомерны.

Застройщики пользуются часто тем, что дольщики не общаются и разобщены. Они порой с разных людей требуют абсолютно разные суммы денег, не забывая угрожать и запугивать их, при этом, приостановлением работ или даже появлением нового застройщика. Свои права дольщики отстоять могут лишь сообща.

Не расторгаемый договор

Договор, по закону можно, конечно, расторгнуть. Но из-за этого возникнет множество проблем. Например, документы подписаны, прав на квартиру вы уже не имеете, но застройщик не торопится возвращать деньги, объясняя это банальным отсутствием денег.

Как снизить риск?

Снова же, правильное заключение договора. В нем обязательно должна быть описана подробно вся процедура расторжения договора и должен быть указан точный срок возврата денег застройщиком и штрафные санкции за просрочку возврата денег.

Не удается зарегистрировать право собственности на недвижимость

Дом сдан, вы подсчитываете потенциальную прибыль от продажи недвижимости на вторичном рынке – но не всегда все гладко и на этом этапе. Для начала требуется зарегистрировать право собственности на квартиру. И здесь застройщик сообщает, что это сделать практически невозможно. Причин может быть несколько:

  • инвестиционные условия не соблюдены
  • не оформлены все необходимые документы на построенный дом.

Как снизить риск?

В этом случае вам поможет только юрист, который подаст исковое заявление в суд и отстоит ваши права. К сожалению, это единственный путь.

Квартира продана нескольким людям

Такое тоже случается, но в последнее время, правда, все реже. Однако, это не повод о данном риске забывать. Он связан чаще всего не столько с мошенничеством, сколько со сменой подрядчика в результате невыполнения подрядчиком условий договора.

Как снизить риск?

Перед покупкой у подрядчика квартиры, убедитесь, что он выполнил полностью обязанности перед застройщиком, то есть все необходимые материалы поставлены.

Безусловно, уменьшить все риски сразу можно, если вы обратитесь к юристу, специализирующегося в сфере долевого строительства. Юрист проверит договор, и в случае необходимости внесет в него необходимые правки, и отстоит ваши интересы в суде.

Также вы можете риски застраховать. Если они наступят, то вы получите соответствующую компенсацию.

Покупка земли

Инвестиции в землю – затея относительно надежная и выгодная. Именно так говорят эксперты. В этом случае интересы инвесторов достаточно защищены при гарантированном высоком доходе. Хороший доход обеспечивается быстрым развитием земельного рынка, и стабильным ростом цен на участки.

Правда и проблем, к сожалению, тоже не мало. Основная из них – несовершенство законодательства. В нем существует слишком много противоречивые толкования различных нормативных актов, что существенно увеличивают риски. Поскольку нас в единый земельный кадастр отсутствует, то формирование цен на землю ничем не регламентируются, и находится в тени.

Как инвестировать в землю?

  1. Можно приобрести землю по максимально выгодной цене, а потом ее дороже (на 25-30%) продать. Неплохая доходность, не так ли? Но есть одно существенное «но». Во-первых, ваши инвестиции окупятся как минимум через 2-3 года или даже дольше. Во-вторых, не вся земля так вырастет в цене. Необходимо постараться выбрать такой земельный участок, спрос на который будет стабильно высоким. А это значит. что он должен быть расположен недалеко от города, желательно крупного в достаточно тихом и неизвестном районе, но планируемый в бедующем на застройку из-за своего месторасположения. Поэтому инвестор должен профессионально разбираться в рынке земли и обладать хорошей интуицией.
  2. Можно также приобрести строящийся дом в недорогом дачном поселке, а затем продать его. Доходность такого типа вложений может достигать также уровня 25%. Однако, найти дешевый и перспективный дачный поселок очень непросто, особенно с учетом того, что он должен отвечать целому ряду инвестиционных требованиям – располагаться в удачном направлении, иметь развитую инфраструктур и хорошую транспортную доступность.
  3. Можно приобрести участок земли на собственные деньги, затем на нем построить дом, который продать в последствие. Прибыль от такой сделки максимальная. В этом случае очень важно правильно составленный бизнес-план с учетом всех возможных рисков.

Поскольку последняя схема наиболее выгодная, давайте ее и рассмотрим более подробно.

Земля, как с подрядом, так и без подряда имеет одинаковую стоимость. Поэтому придется экономить на стоимости всех строительных работ. То есть, инвестору необходимо выбрать относительно недорогого подрядчика но при этом. подрядчик должен гарантировать соответствующее качество строительства. С экономить в некоторых случаях удается до 20%. Также, необходимо распределить равномерно все расходы на строительство поэтапно. То есть, не нужно вкладывать все деньги сразу, а делать это постепенно. Вначале купить земельный участок, затем, оплатить услуги компании-подрядчика.

Теперь речь пойдет о деньгах. Одна сотка земли на расстоянии до тридцати километрах от Москвы стоит приблизительно 10 тысяч долларов США. Для строительства дома предпочтительней приобретать участок размером не менее 15 соток, стоимость которого будет составлять примерно 150 тысяч долларов США (около пяти миллионов рублей). Еще около 200 тысяч долларов (около 6,5 миллионов долларов США) уйдет на строительство дома. Продать полностью готовый дом можно ориентировочно за 500 тысяч долларов США (16 миллионов рублей). Таким образом, доходность составит в среднем 30-35%.

Конечно, чем расстояние от столицы больше, тем цены на землю ниже и существенно. Следовательно, такие инвестиции доступны достаточно широкому кругу инвесторов. Но, при этом, правила одинаковы для любого участка – он должен располагаться недалеко от города в перспективном развивающемся районе с уже развитой инфраструктурой. В противном случае, продать ваш дом, каким бы он не был замечательным, будет очень сложно и потребует много времени.

Что делать инвестору при недостатке собственных средств?

Можно взять потребительский кредит или земельную ипотеку. Предпочтение лучше отдать ипотеке. Земля – качественный залог, с которым ничего не случится, а, значит, банковское учреждение не рискует почти ничем, и может предложить достаточно низкую процентную ставку на заем.

Для оформления земельной ипотеки вам необходимы некоторые документы:

  • Гражданский паспорт
  • Справка об уровне ваших доходов и доходов вашей семьи
  • Копии паспортов хозяев земельного участка
  • Копии свидетельств идентификационного номера хозяев земельного участка
  • Справка о нормативной денежной стоимости земельного участка
  • Справка об отсутствии каких-либо ограничений на продажу участка (выдается в Государственном земельном кадастре)

Это только минимальный перечень документов, некоторые банки на свое усмотрение требуют дополнительные справки.

К сожалению, в настоящее время, не так много банков, которые предлагают земельную ипотеку, поскольку в качестве залога может быть только земля, оформленная в частную собственность. На территории нашей страны в частную собственность оформлено всего 10%. Остальное находится в государственном пользовании.

Топ-5 земельных ипотек от российских банков:

Мастер Банк, Открытие, Банк Санкт-Петербург, Союз, Агророс.

Мастер Банк

Название ипотеки: «Земельный участок»

Процентная ставка: от 10 до 13,5%

Валюта кредитования: российские рубли

Срок займа: десять лет
Кредитный лимит: 250 тысяч - 25 миллионов рублей
Первоначальный взнос: от 10%

Достоинства:

  • Отсутствуют какая-либо комиссия за оформление займа
  • Низкая процентная ставка
  • Большой кредитный лимит

Недостатки:

  • Не очень известный банк
  • Покупаемые земельные участки должны располагаться в определенных районах города

Вердикт:

Если вы хотите приобрести земельный участок в Московской или Ленинградской области, а большого значения район не имеет, то такой заем вам, скорее всего, подойдет. Инвестор может извлечь максимум выгоды от гибких и условий кредитования.

Приобретение жилищных сертификатов

Это один из наиболее дешевых способов вложения денег в недвижимость. Для участия в долевом строительстве необходимо не менее 100 тысяч долларов США. Здесь цифры ниже на порядок. Жилищные сертификаты появились относительно недавно, поэтому расскажем о них более подробно.

Жилищные сертификаты – представляют собой ценные бумаги, которые выпускаются и распространяются компаниями-застройщиками. Приобрести сертификаты можно на любое необходимое вам количество квадратных метров.

Конечно, покупать их на начальном этапе строительства выгоднее всего, в это цена на один квадратный метр минимальна, а течением времени цена растет, а вместе с ней растет и стоимость жилищного сертификата. Его по окончанию работ можно свободно продать. Инвестор может также обменять свой сертификат на квартиру, однако лишь в том случае, если число приобретенных метров соответствует покупаемой площади квартиры. При этом, недостающие метры можно докупить (но не больше 70% от площади приобретаемой квартиры).

Схема, нужно сказать достаточно удачная. Она выгодна и для частных инвесторов и для застройщиков. И особенно выгодна тем, у кого не хватает денег на приобретение целой квартиры, а хочется вложиться в недвижимость. Да и риски в этом случае минимальны, поскольку застройщик по закону должен отвечать целому ряду требований. Лишь в этом случае он получит разрешение на выпуск и распространение жилищных векселей.

Какие должны быть требования к застройщику?

  • должен иметь на праве аренды в или собственности земельный участок.
  • иметь официальное разрешение на проведение всех видов строительных работ.
  • иметь утвержденную проектную документацию.
  • Застройщик обязан иметь поручителя в виде государства или частного/государственного банка.

Но имеется и свой большой минус у инвестиций в жилищные сертификаты.

Дело в том, что даже наличие сертификата получение квартиры не гарантирует. Более того, в ряде случаев на одну квартиру могут сразу претендовать несколько инвесторов. При этом, права у всех равные. Но есть и такие, у кого права «ровнее». Например, если появился на объекте более крупный инвестор, чьи жилищные сертификаты покрывают 30% площади дома, то он имеет право выкупить его целиком и установить на квартиры свои цены. Держателям других жилищных сертификатов останется лишь обналичить их по ставке, действующей на рынке. Убытка вы не получите, но и квартиры тоже.

Давайте подведем общий итог и отметим все преимущества, а также недостатки инвестирования в жилищные сертификаты. Итак:

Преимущества жилищных сертификатов

  • Высокая доходность

Доходность в этом виде инвестирования достигает в среднем 30%. В некоторых городах доходность еще выше.

  • Надежность

Все права держателей жилищных сертификатов полностью защищены законодательством России. Этот способ инвестирования в недвижимость гораздо надежней, чем инвестирование в долевое строительство.

  • Низкий финансовый порог вхождения

Достаточно и 50 тысяч рублей. Именно такова стоимость одного квадратного метра в строящемся доме.

  • Забрать деньги в можно любой момент

Любой держатель такой ценной бумаги может потребовать в любой момент от застройщика обналичить свой жилищный сертификат. При этом, деньги должны будут поступить на его счет не позднее, чем через семь дней.

Недостатки

  • Не ясен порядок обмена сертификатов на жилье

Не очень понятно, как застройщики будут решать все спорные вопросы, особенно в случаях наличия нескольких претендентов на одну и ту же квартиру. В самом жилищном сертификате указывается лишь количество покупаемых метров. Как правило, этой информации недостаточно. Да, безусловно, вы свои метры получите, но где они будут, на каком этаже, в каком корпусе, с каким видом из окна – совершенно неизвестно.

  • Малое количество предложений

К сожалению, на выпуск жилищных сертификатов решаются не так много застройщиков. Слишком много документов необходимо для их выпуска и слишком большая ответственность у застройщика. Не говоря о том, что если в один момент все держатели жилищных сертификатов захотят их обналичить, то компания станет банкротом.

Инвестиционные вложения в закрытые ПИФ - ы недвижимости

Не у всех граждан есть достаточно денег на приобретение недвижимости. Для них хорошей инвестиционной альтернативой будут закрытые ПИФ-ы недвижимости. Практически каждый человек может купить в них пай.

В России существуют паевые два вида инвестиционных фондов недвижимости.

Девелоперские ПИФы

ПИФы денежного потока

Они вкладывают деньги пайщиков в строительство недвижимости на разных этапах: от создания котлована до сдачи дома в эксплуатацию.

Они управляют действующей недвижимостью. Сдают в аренду офисы, складские помещения, дома и квартиры

Закрытые паевые инвестиционные фонды на другие инвестиционные инструменты в недвижимости не похожи. Они имеют свой плюс, но, увы, и минусов достаточно много.

Достоинства:

  • Сравнительно высокая надежность инвестиций

Недвижимость – это абсолютно реальные объекты, которые каждый может увидеть. И это является гарантией того, что деньги, которые вы вложили в ПИФ, не исчезнут. Строчки в таблицах компьютера такого ощущения надежности и стабильности не дают.

Недостатки

  • Длительный срок возврата денег

Деньги в закрытые ПИФ-ы недвижимости вкладываются, как правило, на большой срок. Возможность их вернуть появится не раньше нескольких лет. Некоторые фонды существуют на протяжении десяти лет.

  • Снижение доходности ПИФ-ов недвижимости

Раньше вкладывать деньги можно было только в них. Однако, экономический кризис 2008 года их позиции пошатнули. Надежность и доходность несколько снизились.

Подведем итоги:

  1. Вкладывать деньги в паевые инвестиционные фонды недвижимости необходимо для диверсификации своего инвестиционного портфеля. В этом случае паи фонда помогут вам уменьшить риски правильно распределить свой капитал.
  2. Не стоит инвестировать весь капитал в закрытые ПИФ-ы недвижимости. В случае повторения экономического кризиса, свои сбережения вы потеряете.

Как правильно выбрать закрытый ПИФ недвижимости?

ПИФ-ов недвижимости, доступных для частных инвесторов не так и много, поэтому их выбор не большой. Однако, это не значит, что отдавать свои деньги нужно в первый попавшийся ПИФ.

Каким требованиям ПИФ должен соответствовать?

  • паи ПИФ-а должны торговаться на бирже. Закрытые фонды ведут свою деятельность на протяжении десятилетий, и в договоре очень часто указывают на возможность пролонгации своей деятельности в дальнейшем. Не каждый инвестор захочет свои деньги вкладывать на такой длительный срок, поэтому должен быть механизм вывода денег из ПИФа без больших потерь. Таким механизмом является вторичный рынок.
  • ПИФ обязан инвестировать деньги вкладчиков в различные типы недвижимости, то есть, его инвестиционная линейка должна быть достаточно широкой. Присмотритесь, в какие объекты вкладывает капитал управляющая компания и как эти объекты чувствуют себя в период кризиса.
  • ПИФ должен управляться опытной компанией, которая имеет опыт инвестирования в различную недвижимость.
  • Ориентируйтесь на имеющееся соотношение уровня доходности и риска. Безусловно, девелоперские фонды генерируют больше прибыли, но и риски там немалые. А вот фонд, вкладывающий капитал в сдачу в аренду качественной и дорогой недвижимости значительно надежнее.
  • Обратите также внимание на длительность работы фонда и размер вознаграждения управляющей компании.

Приобретать паи можно, как в момент формирования ПИФ-а, так и на вторичном рынке. но второй вариант не всем подходит. На бирже паи стоят дороже. Да и не во всякий ПИФ входить выгодно в середине срока их деятельности. Девелоперские фонды максимальную прибыль получают в первые годы существования. В дальнейшем она зависит от ситуации, складывающейся на рынке и спекуляций.

Иностранные закрытые фонды недвижимости - REIT

Иностранные закрытые ПИФ-ы недвижимости (по-английски REIT - Real Estate Investment Trust). Они инвестируют по всему миру в строительные проекты деньги пайщиков. Паи таких фондов держать у себя, выгоднее всего, для получения дивидендов. Их продажа на бирже не очень выгодна, поскольку существует множество комиссий и налогов.

Существует три вида иностранных ПИФ-ов недвижимости:

  • Долевые. Вкладывают деньги пайщиков в покупку зданий различного вида на этапе их строительства. Затем, после окончания строительства, недвижимость сдается в аренду. То есть, фонды выступают как управляющая компания комплекса недвижимости.
  • Ипотечные. В этом случае фонды, вместо домов приобретают ипотечные закладные, зарабатывая на процентах, которые уплачивают должники.
  • Гибридные. Данные фонды зарабатывать и на процентах по ипотеке и на аренде. Узкая специализация способствует получению высокой доходности. Этого типа фондов на рынке немного.

До кризиса, лидирующая позиция принадлежала ипотечным фондам, но в настоящее время им доверяют немногие. Неизвестно, на кого фонды оформлялись, кто будет в случае задолженности ее погашать.

Что касается доходности иностранных ПИФ-ов недвижимости, то здесь предвидеть что-либо сложно.

Можно назвать только средние цифры. В случае с надежными и стабильными фондами –3-4% в год. У рисковых молодых организациях –7-8% в год. Не много, но в иностранной валюте.

Важный критерий при выборе фонда – размер вознаграждения управляющей компании. Большой популярностью за рубежом пользуется формула «2% и 20%». То есть, управленец регулярно получает 2% от всей стоимости паев,

вне зависимости от того, есть ли прибыль или нет у ПИФ-а. А 20% от прибыли он получает тогда, когда размер прибыли больше, чем указанный показатель в договоре. Например, 9%.

Доступны ли эти ПИФ-ы российским гражданам?

Да, доступно и стоимость паев небольшая. Можно найти много предложений с низким порогом вхождения - 100 долларов. Но есть и проблемы. Находясь в России, очень трудно определить, хороший или плохой фонд. На первый взгляд, все фонды похожи: все обещают золотые горы и говорят о своей надежности. Прежде чем решите покупать пай в RAIT, необходимо тщательно изучить все имеющиеся предложения, прочесть всю аналитику, разобраться хорошо в вопросе.

Еще одна проблема – покупка паев в RAIT

Купить паи можно через посредников, но они, как правило, работают только с крупными инвесторами, да и за свои услуги берут не малый процент. Риск тоже, кстати, достаточно велик. Можно обратиться к брокеру или купить пай самому, но для этого придется потратить уйму сил и времени.

Приобретение недвижимости заграницей

Эта тема достаточно широкая. Можно говорить об аренде и о перепродаже домов. И если раньше большой популярностью пользовалась схема перепродажи, то сейчас наши соотечественники отдают предпочтение аренде недвижимости. И понять их можно. Прибыль от сдачи в аренду стабильна, не нужно думать, вырастет или нет недвижимость в цене. Это свидетельствует об улучшении финансовой грамотности россиян. Они больше не тратят деньги и время на осмотр объектов недвижимости – только изучают цифры. Если они понятны им и подходят – совершают торговую сделку.

Наиболее популярными странами для инвестиций в недвижимость за границей являются: Германия, Франция, Великобритания, Австрия, США.

Наши инвесторы давно уже не смотрят в сторону экзотических стран, где экономика непредсказуема и существуют большие риски. То есть, ненужно думать какой дом вы хотите приобрести, а думать о том, какой рентный доход можно получать от него. Под эту задачу формируется финансирование, при необходимости, берутся дополнительные кредиты. Вы должны понимать, что покупаете бизнес, а не просто стены. А стены – это просто бонус, который можно будет хорошо продать при удачном раскладе.

В настоящее время инвестировать выгоднее всего в следующие виды зданий:

  • коммерческие здания
  • студенческие апартаменты
  • здания мини-отелей
  • гостиничные здания

Такими сделками, обычно, занимаются только крупные инвестиционные компании.

Однако, далеко не всем гражданам по карману приобретение больших зданий. Можно приобрести дом или квартиру за границей и затем сдавать его в аренду своим соотечественникам, приезжающим по делам или в отпуск, или же отдать в управление компании. Но и здесь существуют подводные камни, о которых мы далее и поговорим.

Стоимость недвижимости

Как правило, наши соотечественники инвестировать большие суммы в незнакомые и новые схемы опасаются. Слишком много с этим связано было проблем раньше: экономический кризис и мошенники съели многие сбережения.

Казалось бы, приобретение зарубежной рентной недвижимости полностью соответствуют требованиям, предъявляемым россиянами. И стоит по сравнению с российской недвижимостью недорого и не исчезнут через несколько лет, как деньги, инвестированные в долевое строительство или ПИФ. Но не так все просто. Цена недвижимости, указанная на сайте, от реальной стоимости существенно отличается – иногда раза в два. Вам еще придется доплатить за:

  • регистрацию в Поземельной книге, услуги нотариуса; 10% от стоимости недвижимости уйдут на оплату налога,
  • гонорар маклера, который составляет около 60% от стоимости объекта недвижимости, к которому еще нужно прибавить НДС (19% в Германии).

Доходность

Риелторы приводят обычно такие расчеты. Вы приобретаете квартиру за 50 тысяч евро, за нее арендатор платит две тысячи евро. Объект быстро окупается и в дальнейшем приносит хорошую прибыль. Но мы выше уже рассказали, что 50 тысяч евро – это только часть общей стоимости объекта. К этой сумме смело можно прибавлять столько же еще. Что значительно снижает доходность объекта недвижимости, а ведь есть еще дополнительные расходы, которые арендодатель будет нести.
  • Квартплата и коммунальные платежи

Есть страны, где эти платежи оплачивает съемщик. А есть страны, где эти расходы оплачивает арендодатель.

  • Простой
  • Квартира иногда пустует. Этот факт увеличивает расходы и сказывается на доходности инвестиций. Приходится оплачивать коммунальные платежи и квартплату самостоятельно, независимо от того, что говорится в законах выбранной страны. Кроме вас это попросту некому делать.
  • Платежи по страховке

Где-то она является добровольной, а где-то требуется по закону. Во втором варианте необходимо платить регулярно страховые взносы, а в первом варианте – откладывать деньги, чтобы при необходимости привести в порядок квартиру.

  • Налоги
  • От них за границей вы не отделаетесь. Раз в год необходимо платить налог на недвижимость, а также, налог на доход от сдачи недвижимости в аренду.
  • Текущие расходы
  • Счета за телефонные разговоры, пересылку и оформление документов. За год – это приличная сумма.

Оплата услуг управляющего - еще одна статья расходов. В России справиться можно и без него. За границей обязательно должен быть кто-то, кто, будет решать оперативно все возникающие проблемы: заполнять налоговые декларации, искать рабочих для ремонта водопровода, заключать договора с арендаторами. Всем этим может также заниматься компания, но ее выбирать ее необходимо очень внимательно, поскольку от ее действий будет зависеть и ваша прибыль. Например, мошенники могут вам говорить, что съемщиков нет, сами вашу недвижимость сдавать в аренду. В итоге, планируемые 35% превратятся в лучшем случае в 5% годовых.

Еще существует и сезонность.

Никогда не приобретайте недвижимость для сдачи в аренду, доходность которой полностью зависит от сезона года.

Так поступают все опытные инвесторы. Они стороной обходят солнечные Испанию, Грецию и Италию. Дома и квартиры там арендуют лишь летом – отличный спрос всего несколько месяцев. Остальное время года – абсолютный простой.

Также у сезонных апартаментов существует еще один большой минус. Как правило, те, кто приезжает отдыхать на отдых, особенно на короткий срок, о состоянии квартир не заботятся. Они полностью расслабляются, не замечая, что что-то ломается во временном жилье. Оно со временем приходит в негодность, и инвестор должен тратить деньги на восстановление и ремонт объекта недвижимости.

В целом и общем, приобретение за границей рентной недвижимости может принести хорошую прибыль, однако, строить воздушных замков не стоит, оно не принесет вам золотых гор.