Как инвестируют в фонды недвижимости за рубежом

Пока рынки финансовых инструментов – облигаций и акций – в прошлом веке не получили своего масштабного развития, недвижимость являлась в портфелях инвесторов доминирующим классом активов.

Однако инвесторы в наши дни зачастую стали упускать из виду возможности недвижимости (Real Estate), считая этот класс активов «альтернативным», в то время как этот актив по-настоящему является «традиционным» и должен обязательно включаться инвесторами в изучаемую совокупность активов.

Капитализация рынка недвижимости, так называемого «инвестиционного класса» по оценкам экспертов, сопоставима с капитализацией традиционно используемых классов активов.

фонды недвижимости

Включение Real Estate в инвестиционный портфель исторически означало прямое инвестирование в недвижимость, то есть приобретение прав собственности на покупаемое физическое имущество.

Но в современное время появились новые подходы в области инвестирования в недвижимость – появились инструменты портфельного инвестирования – различные фонды недвижимости (Property Investments Funds, Real Estate Investments Trusts). Появление и популяризация фондов недвижимости предоставило инвесторам всего мира новые уникальные возможности.

Причиной популярности и бурного развития фондов недвижимости стала их прозрачность, диверсификация, доходность и ликвидность. Первые фонды недвижимости появились в 1960 году в США и затем многие страны мира начали развивать способы портфельного инвестирования в недвижимость.

Различные режимы инвестирования в недвижимость в разных странах

фонды недвижимости

Однако настоящее развитие портфельного инвестирования началось только с середины 1990 годов, а эпохой расцвета для фондов недвижимости стали последние полтора десятилетия, и только наступление мирового финансового кризиса замедлило на время развитие данной отрасли. Опасения в перспективах этого рынка, а так же проблемы с ликвидностью привели к существенному уменьшению инвестиций и выводу капитала из фондов недвижимости, что послужило причиной снижения стоимости ценных бумаг большинства фондов недвижимости.

фонды недвижимости

Несмотря на это, за период 1999 – 2011 гг. прирост капитала в общем от вложений в недвижимость оказался выше, чем общие вложения в рынок акций. Такая популярность фондов недвижимости во многом обусловлена появлением у класса недвижимости несвойственной ранее для нее характеристики – очень высокой ликвидности инвестиций, что было достигнуто в результате листинга всех крупных фондов недвижимости на мировых фондовых биржах.

Обороты фондов недвижимости на бирже достигают оборотов акций «голубых фишек». Среднедневной объем торгов растет из года в год по всем фондам. Так, в 2001 году он равнялся 714 млн. долларов, а в 2011 составлял уже 4,8 млрд.

фонды недвижимости

Крупнейшим в мире рынком недвижимости по общей капитализации всех фондов Real Estate, торгующих своими акциями на фондовых биржах, является рынок США. Так, рыночная капитализация всех фондов недвижимости США (входящих в Index FTSE NAREIT All REIT) в 2006 году составляла более 400 миллиардов долларов, а в 2010 году составила 380 млрд. долларов. Что свидетельствует о восстановлении этой отрасли.

фонды недвижимости

Инвестирование в фонды недвижимости на развитых рынках является традиционным инвестиционным продуктом, сопоставимым с размещением облигаций, частных размещений и проведением IPO. Так, в ходе размещений ценных бумаг фондами недвижимости в США в 2006 году привлечено было 50 миллиардов долларов и более чем 43 млрд. долларов за девять месяцев 2011 года.

В 2004-2009 гг. в этой отрасли отмечалась высокая активность в такой сфере, как слияния и поглощения. Значительная доля в этом объеме операций пришлась на сделки по поглощению публичными фондами непубличных, что демонстрирует появившиеся перемены в инфраструктурных изменениях инвестиций.

Заключение

Приведенные сведения свидетельствуют о том, что недвижимость как класс активов занимает значительную часть инвестиционного пространства и, соответственно, инвесторы должны его рассматриваться наряду с традиционными классами активов. Следует не забывать, что кроме прямого инвестирования в недвижимость, для инвесторов существует возможность осуществления портфельного инвестирования, что для большинства инвесторов является наиболее приемлемым способом портфельное включения в свой инвестиционный портфель этого класса активов.

Портфельные формы инвестирования в недвижимость по сравнению с прямым инвестированием имеют ряд преимуществ, таких как прозрачность, ликвидность, ценообразование в режиме реального времени и достаточно низких транзакционных издержках. Такие возможности создают естественное преимущество фондов Real Estate. Эксперты полагают, что по мере развития фондов недвижимости, их доля будет увеличиваться в общей капитализации рынка недвижимости, как и их признание как класса активов для использования в портфельных инвестициях.