Ипотека на строящееся жилье. Особенности оформления и возможности

Условия ипотеки диктуются тем, что заемщик собирается приобрести: готовую квартиру, либо жилье в строящемся доме, так называемый «новострой».

Выбор очень важный и предполагающий возникновение или сокращение дополнительных обязательств, документов, затрат и личных рисков.

При выборе первого варианта — покупки готового жилья в новостройке или на вторичном рынке, заемщик после сделки может сразу заселиться в приобретенное жилье и сократить время на процедуры оформления. Но этот вариант при расчете получается дороже.

Второй вариант: ипотека на строящееся жилье — намного хлопотнее, но значительно дешевле.

Важным моментом для получения выгоды заемщиком при оформлении ипотеки на строящееся жилье, будет срок строительства. Участвуя в долевом строительстве нужно помнить, что на период стройки процентная ставка будет выше, чем на готовое жилье (разница на 1. 5 — 3 пункта). После того, как новостройка будет сдана в эксплуатацию и оформлено право собственности на заемщика, оформляется залоговое обязательство. А процентная ставка снижается до действующих на этот момент на готовые объекты жилья.

Поэтому, решаясь на такой шаг, узнайте сроки сдачи предыдущих объектов этой строительной компанией, почитайте о ее репутации. Это поможет сберечь деньги, нервы и время.

К тому же не лишне знать, что ипотека на строящееся жилье отличается высокими рисками и не все ипотечные банки идут на ее выдачу.

Особенности ипотеки на строящееся жилье

Прежде всего, следует определить разницу между ипотекой на готовое жилье и новостройки.

1. При оформлении ипотеки на строящееся жилье заемщику нечего дать банку в залог: квартиры еще не существует как таковой. Поэтому практикуется передача в залог права требования по договору долевого участия в строительстве. Переоформление залогового обязательства на квартиру происходит только после окончания стройки, ввода жилья в эксплуатацию и государственной регистрации прав собственности заемщика.

2. Риски и обязанности банков при оформлении ипотеки на квартиру в новостройке возрастают: проверкой заемщика сделка не решается; надо еще проверить финансовую позицию застройщика и разрешительную документацию, имеющуюся на объекты строительства.

А, учитывая скрипучий бюрократический механизм российской действительности, можно быть уверенным, что процесс будет длиться бесконечно долго. Ну а за это время стоимость жилья в Москве может подрасти на 8-10 процентов.

В такой ситуации можно применить следующее решение: есть банки, самостоятельно финансирующие строительство домов. Поэтому и документация у них уже имеется, и строящуюся квартиру банкиры постараются профинансировать и прокредитовать в срок.

Вариант не очень хорош ввиду того, что придется соглашаться с условиями банкиров полностью, включая и первоначальный взнос. Так как такие программы просчитаны и имеют свои сроки и требования

Ну а плюсом будет то, что партнерскими программами банк + компания ставки по кредитам бывают ниже, чем обычные. Дело в том, что банки заинтересованы в скорейшем возврате финансовых вложений, для этого и создают благоприятные условия заемщикам. К тому же покупка строящейся квартиры по так называемой «партнерке» будет страховкой на случай замораживания стройки или мошенничеств по осуществлению двойных продаж. В случае возникновения таких ситуаций заемщик вправе просто передать банку право требования и отказаться от уплаты кредита. А банк реализовать недостроенное жилье быстро не сможет.

Виды деловых отношений между банками и застройщиками

О партнерских отношениях банкиров и застройщиков мы поговорили. Кроме них, между банком и компанией, производящей застройку, бывают и договорные отношения. Ипотечный банк, стараясь привлечь заемщиков, заключает договоры с девелоперами с хорошей репутацией. В связи с этим, ипотеку на строящееся жилье могут предлагать сразу несколько банков, участвующих в программе. Делом заемщика остается выбор банка и программы и дальнейшее оформление документов. Крупные застройщики на своих официальных сайтах размещают списки банков, работающих с ипотекой именно на приобретение готового и строящегося жилья в их объектах.

Как оформить договор долевого участия в строительстве

Предварительный проект такого договора передается в банк на рассмотрение. Если банк одобряет его, далее заключается кредитный договор с заемщиком. Затем договор на долевое участие в строительстве подписывает заемщик и передает на государственную регистрацию. Следующим этапом идет оформление залога прав требования. По завершении стройки оформляется залог и страховка на квартиру в пользу банка-кредитора (согласно законодательству РФ для ипотечной сделки).

Как мы уже убедились, сложностей при оформлении ипотеки на строящееся жилье много, как много и требований, предъявляемых кредиторами и застройщиками. Поэтому, для осуществления такой сделки, лучше бы прибегать к услугам кредитных брокеров.

Дополнительные возможности

Если заемщик приглядел новостройку себе по душе и хочет в ней квартиру, а его банк, в котором он захотел прокредитоваться, не поддерживает эту программу, то можно предложить застройщику стать партнером этого банка. Для этого застройщик должен представить документы для аккредитации. Подход теоретический, но вполне возможный в связи с тем, что сроки аккредитации сокращаются.

Да и российский застройщик не всегда готов посвящать в свои проекты банки, не являющиеся участниками партнерских программ. А если все же получится, то процесс оформления будет затяжной и достаточно рисковый.

Можно так же привлекать дополнительные поручительства от юридических и физических лиц или оформить нецелевую ипотеку с залогом другого, собственного имущества.

Вариантов много, и какой-либо имеет возможность осуществиться. Так же вероятность увеличивается, если заемщик и его работодатель являются клиентами банка длительный срок.

Ниже видео: Какое жильё покупать, строящееся или готовое