Инвестиции в недвижимость: новостройки. Реальный опыт

В этой статье обсудим еще одну возможность вложения денег в этом году – инвестирование в новостройки.

 i v nedvizh

Речь пойдет о моем реальном опыте вложения денежных средств в строящиеся жилые объекты с целью дальнейшей их перепродажи. Рассмотрим основные проблемы и важнейшие условия такого инвестирования, с тем уклоном, чтобы обеспечить безопасность и эффективность таких вложений.

Какие минимальные денежные средства необходимы для инвестиции в недвижимость?

Вопрос достаточно абстрактный, поскольку в каждом городе существует свой рынок недвижимость и стоимость квадратного метра жилья определяется существующим там спросом и предложением. Как правило, наибольшая цена квадратного метра жилья приходится на крупные города, а наименьшая, на небольшие городки и поселки. В этой статье речь пойдет об инвестировании в жилую недвижимость Санкт-Петербурга, поскольку именно этот рынок мне хорошо знаком.

Минимальная сумма, которая необходима для инвестиций в недвижимость северной столицы, начинается с 1,5 миллиона рублей. Для сравнения – минимальная сумма для инвестирования в аналогичный объект в Москве начинается с 3 миллионов рублей. Чтобы вы все правильно понимали, поясню: речь идет о студии минимальной площади где-то в районе кольцевой дороги на этапе рытья котлована. Более того, речь идет только о ваших собственных деньгах, поскольку покупка на условиях ипотеки или рассрочки платежа делает такие инвестиции практически бесприбыльными, рискованными и, соответственно, невыгодными в большинстве случаев. Ипотечное кредитование больше подходит при инвестировании в жилую недвижимость на вторичном рынке, поскольку сразу после покупки вы можете ее сдавать в аренду, погашая тем самым кредит или проценты по нему.

Какие существуют риски при инвестировании в недвижимость?

Учитывая то, что для инвестиций необходимы достаточно большие деньги, я бы не рекомендовал выбирать самые дешевые предложения, несмотря на то, что на них чаще всего можно больше заработать. Приоритетом в этом виде инвестиций должна быть не столько доходность, сколько низкий риск инвестиционных вложений. К основным рискам инвестиций в недвижимость относятся:

  • Банкротство застройщика
  • Мошеннические схемы застройщика
  • Низкое качество жилого объекта
  • Значительный срыв сроков ввода объекта в эксплуатацию
  • Форс-мажор (экономический кризис, военные действия, стихийные бедствия)

Поэтому при вложении денег в строящуюся недвижимость необходимо просчитывать все негативные возможности.

Что необходимо знать при выборе и оценки надежности застройщика?

Прежде всего, следует помнить, что при выборе объекта недвижимости следует выбирать не объект, а застройщика. Уж лучше вложить на 100-200 тысяч рублей больше и иметь дело с застройщиком, имеющим хорошую историю, чем переживать за правильность выбора объекта ближайшие 2-3 года. Необходимо знать, что наиболее привлекательные цены на недвижимость всегда имеют место только на раннем этапе строительства, то есть сразу после начала привлечения финансирования строительства объекта или же на этапе подготовки строительства. В среднем, сроки строительства таких объектов составляют 2 - 2,5 года.

При выборе застройщика следует уделить особое внимание на следующие моменты:

История строительной компании. Соответственно, чем больше объектов застройщик построил и ввел в эксплуатацию, тем более надежны ваши инвестиции. Необходимо также обращать внимание на вид объектов, застраиваемых застройщиком: чем более они однотипны с объектом вашего инвестирования, тем лучше. Например, застройщик все время возводил панельные дома и вдруг решил начать строительство кирпичного дома. Уже нужно насторожиться.

Отзывы в интернете и рекомендации знакомых людей

Как правило, если компания-застройщик имеет длительную историю, в интернете можно найти множество отзывов о ней. Также попробуйте поговорить с людьми, которые пользовались уже услугами этой компании.

Активность строительных работ и соблюдение сроков различных этапов строительства. Регулярно наведывайтесь на строительную площадку и отслеживайте этапы строительства. Например, если застройщик декларирует завершение строительства объекта через год, а на строительной площадке даже не вбиты сваи, то, скорее всего, сроки сдачи объекта будут сорваны.

Договор на право требования

Такие новостройки, согласно законодательству могут быть проданы только на условии договора долевого участия, посредством жилищных сертификатов или договора со строительным кооперативом. Наименее рискованный - договор долевого участия. Если при инвестировании застройщик избегает заключать такой договор с вами, следует  более тщательно изучить его. Тем не менее, в Санкт-Петербурге недвижимость на стадии строительства  очень часто оформляется по договору ЖСК, что позволяет снизить цены на объект на 5-10%. То есть, в каждом конкретном случае необходимо детально разобраться.

Как правильно выбрать объект для выгодного вложения денежных средств?

Итак, после выбора застройщика переходим к выбору объекта инвестиционных вложений. Прежде всего, следует подумать о фиксировании прибыли. В нашем случае – продаже объекта по выгодной для инвестора цене. То есть, на первое место выходит ликвидность объекта. В Санкт-Петербурге наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры или студии. Поэтому, если у вас имеется возможность приобрести двух комнатную квартиру, то лучше этого не делать, а купить 2 однокомнатные квартиры. 

При выборе объекта инвестирования необходимо обратить внимание на следующие моменты:

Расположение объекта

Обратите внимание на транспортную развязку в районе инвестирования, наличие объектов социального назначения (садики, ясли, школы, больница и другие).

План развития этого района

Важно знать, не предусмотрено ли строительство каких-либо шумных объектов, магистралей, которые в дальнейшем затруднят продажу объекта.

Стоимость одного квадратного метра жилья в среднем

Чтобы иметь определенный ориентир продажной стоимости объекта, необходимо составить таблицу цен одного квадратного метра в различных районах города. Для более полного представления необходимо составлять эту таблицу с учетом типа строения, этажности, транспортной развязки и других важных показателей при продаже квартиры.

Как правильно продать инвестиционный объект и какая доходность этого вида инвестирования?

Есть два способа оценки доходности вложений в такой инвестиционный объект:

  • Проанализировать цены в новостройках на аналогичный объект. Безусловно, разброс цен может быть достаточно большим, но вы сможете этим путем вычислить минимальный уровень доходности.
  • Получить информацию у застройщика о динамике роста цен за последние годы на аналогичные объекты. Например, застройщик информирует вас, что объект с аналогичными характеристиками, простроенный ими год назад продается по цене 3 миллиона рублей. Если ваши вложения с учетом стоимости денег и накладных расходов составляет 2 миллиона рублей, то ваша прибыль через 2 года составит 1 миллион рублей, то есть 25% в год.

Продажу объекта наиболее выгодно осуществлять по договору переуступки до момента ввода объекта в эксплуатацию. А если вам удастся договориться с покупателем об его оформлении с указанием минимально возможной суммы продажи, то вы освобождаетесь от уплаты 13% налога на доход. Регистрация договора переуступки обходится около 30 тысяч рублей.

Необходимо также отметить, что на стадии оформления инвестиций вам не придётся платить за что-либо, поскольку агентства недвижимости работают с застройщиками и свое вознаграждение получают от них. Но постарайтесь использовать информацию от различных агентств недвижимости, поскольку иногда можно таким путем найти более выгодные условия.

Я лишь очень кратко прошелся по теме, при необходимости изучите ее глубже.